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专题|从苏州居民购房支付力变化看市场回暖之必然性和持续性

作者: 刘洋 更新时间: 2020年02月28日 13:53:02 游览量: 91

简述:

上海11选5 苏州市场意外大火,这样反常的行情背后的内在动因究竟是什么呢? ◎ 研究员 /杨科伟、俞倩倩、姚郑康 2019年上半年,在中央层面“房住不炒”的主基调下,地方“因城施策”有收

  苏州市场意外大火,这样反常的行情背后的内在动因究竟是什么呢?

  ◎  研究员 / 杨科伟、俞倩倩、姚郑康

上海11选5  2019年上半年,在中央层面“房住不炒”的主基调下,地方“因城施策”有收有放,各地楼市呈现出“几家欢乐几家愁”的分化行情,这其中苏州的表现尤为突出,调控层层加码却难掩成交热情,与其他已经趋稳的二线城市形成了鲜明对比。事实上,近三年来,苏州楼市一直保持着相对独立的成交行情,2016-2017年其他二线城市普遍向好的时候,苏州楼市相对沉寂,而今年其他城市表现出热度减退,苏州市场却意外大火,究竟这样反常的行情背后的内在动因究竟是什么呢?

  本文我们以苏州市场大热的几个突出表现(新房供求、房价、成交结构、二手房成交、土地市场)作为切入点,分析了其近5年来购买力的变化情况,意图揭示其市场回暖的必然性和持续性。

  01

  半年内调控政策持续加码

  “精准打击”投机、投资等炒房行为

上海11选5  2019年上半年,在房贷利率下调、长三角一体化等政策利好的刺激下,此前持观望态度的改善客群和人才新政带来的刚需客群纷纷进场,市场热度节节升高。面对快速升温的楼市表现,出于保持市场稳定健康发展的目标,苏州政府一年内连续两度升级调控政策,期间由于房价涨幅超预警线被住建部警示后,施政手法更加精准,提出2019年房价涨幅目标必须控制在5%以内,条条法令均针对市场痛点,真正做到了“因城施策”。

专题|从苏州居民购房支付力变化看市场回暖之必然性和持续性

  5月发布的《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》在力度上多有警告之意,定向调控意图初现,可谓恩威并施。《补充意见》的“威”体现在限售升级,土地报价规则变更,部分区域学位政策变动上,通过对热点板块的一二级市场和热点学位问题进行控制,定向警示了市场上涌入的投资性购房者。与此同时,对人才购房的优待则表现了政府对新增刚需客群的青睐与支持。

  2个月后于7月苏州再次升级调控政策,对投资、投机等炒房行为的定向打击由此前的警告升为制裁。所发政策主要对原有意见结合上半年的市场现状作进一步补充和完善,相较以往更为精准的调控和预判,从二级新房市场的供需两方面同时发力,并且直接从一级土地市场的地价上实行源头控制。

上海11选5  首先,提升了限购门槛:对非苏州市户籍居民新增了在苏州市区、昆山市、太仓市范围内首套房限购要求,即3年内须连续交2年社保;其次,扩大了限售区域:新房限售(限3年)区域从原来苏州工业园区全域、苏州高新(600736)区部分重点区域扩大到苏州市区范围;二手房限售(限5年)区域苏州工业园区全域扩大到苏州市区范围。最后,调整住宅用地竞买保证金区间,调整为30%~50%,鼓励实行“限房价、限地价”。

专题|从苏州居民购房支付力变化看市场回暖之必然性和持续性

  02

上海11选5  新房、二手房市场齐升温供求两旺,

  地价与房价均创新高

  2019上半年苏州火热程度超出市场预期,不仅在各项数据上刷新自身记录,而且在增速上力压新一线整体水平。土拍市场溢价率升至26%下成交楼板价创下历史新高,高溢价地块频出;新房市场供应一转颓势面积同比涨10%的同时成交更为活跃,量价表现齐齐创下新高。此外二手房市场并未受新房市场冲击,二季度月均成交面积超110万平方米。可见,上半年苏州房市的火爆是从地市到楼市、从改善到刚需的全面回暖。

  (一)新房供应:一转颓势,2019上半年同比涨10%反超新一线(略)

上海11选5  (二)新房成交:成交面积同比增43%,供不应求现象持续加剧

  2019年上半年,苏州市场表现已明显热于新一线城市整体水平。一方面,苏州在2018年完成了同比增速的反超,此前2016年和2017年新房成交面积同比增速均弱于新一线城市整体水平;另一方面,在2019年上半年虽然新一线城市整体新房成交面积同比微降,但苏州新房同比增速反而大幅提升。从这两方面可以看出,苏州商品住宅成交表现已显著领跑新一线城市,尤其是在2019年上半年,市场热度可见一斑。

  另外相比往年,苏州新房市场成交表现火热,超2018年同期达43%。苏州市场新房成交面积此前已连续3年保持低增长甚至负增长,此间累计的购房需求受市场回暖所激发推动成交面积超预期上涨。体现在成交同比增速上便是同比增速自2017年到达底部后便持续回升,2018年同比增速虽然还在负区间但相较前值已大幅回升,跌幅收窄了29个百分点。到了2019年上半年受人才新政与长三角一体化政策利好,购房需求集中爆发新房成交面积同比2018年上半年大涨43%。

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文章标题:专题|从苏州居民购房支付力变化看市场回暖之必然性和持续性